原状回復の特約条項は故意過失又は通常でない使用による損害の回復を規定したものと解すべきとした事例

東京簡易裁判所判決 平成7年8月8日

１ 事案の概要（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）

賃借人Ｘは、昭和60年3月16日、賃貸人Ｙとの間で都内の賃貸住宅について賃貸借契約を締結した。

賃料月額16万7000円、敷金33万4000円であった。賃借人Ｘは、平成7年12月1日に本件建物を退去して賃貸人Ｙに明け渡した。

賃貸人Ｙは、その後原状回復費用としてビニールクロス張替え費用等22項目合計56万5600円を支出し、本件契約の「明け渡しの後の室内建具、襖、壁紙等の破損、汚れは一切賃借人の負担において原状に回復する」との条項により、敷金を充当したとして一切返還しなかった。

このため賃借人Ｘは、入居期間中に破損した襖張替え費用1万3000円を差し引いた32万1000円の返還を求めて提訴した。

2 判決の要旨

これに対して裁判所は、

（１）建物賃貸借契約に原状回復条項があるからといって、賃借人は建物賃借当時の状態に回復すべき義務はない。

賃貸人は、賃借人が通常の状態で使用した場合に時間の経過に伴って生じる自然損耗等は賃料として回収しているから、原状回復条項は、賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の損害の回復について規定したものと解すべきである。

（２）部屋の枠回り額縁のペンキ剥がれ、壁についた冷蔵庫の排気跡や家具の跡、畳の擦れた跡、網戸の小さい穴については、10年近い賃借人Ｘの賃借期間から自然損耗であり、飲み物をじゅうたんにこぼした跡、部屋の家具の跡等については、賃借人が故意、過失または通常でない使用をしたための毀損とは認められない。

（３）以上から、賃借人Ｘの請求を全面的に認めた。

?同様の趣旨で、賃借人の請求を全面的に認めた判例として、

?平成8年3月19日東京簡易裁判所判決

?平成9年2月18日川口簡易裁判所判決

?平成9年6月10日京都地方裁判所判決

?平成9年7月2日神奈川簡易裁判所判決

?平成15年4月4日福知山簡易裁判所判決（少額訴訟） がある。