原状回復の特約及び別記の「修繕負担項目」により損耗の程度に応じた賃借人の負担 を認めた事例

東京地方裁判所判決（平成6年8月22日）

１ 事案の概要（原告：賃貸人Ｘ 被告：賃借人Ｙ）

賃貸人Ｘは、昭和63年9月16日、賃借人Ｙに対し、本件建物を賃料月額21万7000円、共益費月額1万8000円で賃貸した。

本件契約には、原状回復義務として、契約終了時には賃借人は自己の費用をもって遅滞なく原状回復（その具体的内容は契約書末尾に記載）の処置をとり賃貸人に明け渡す旨の条項があった。

平成4年5月28日、賃借人Ｙは本件建物を退去したが、賃貸人Ｘは賃借人Ｙが平成2年6月分以降の賃料及び共益費を支払わず、また、賃借人Ｙが退去にあたり何ら補修をしなかったため、賃貸人Ｘがカーペットの敷替え、壁等のクロスの張替え等の原状回復工事費用（65万6785円）を支払ったとして、賃借人Ｙにそれらの支払を求めた。

2 判決の要旨

これに対して裁判所は、

（１）カーペット敷替えは、それまで行う必要はなく、クリーニング（1万5000円）で十分である。

（２）クロス張替えは壁・天井ともやむをえない（26万8000円）が、下地調整及び残材処理は賃借人に負担させる根拠はなく、認められない。

（３）畳表替えは、取替えではなく、裏返しで十分であった（2万1600円）。

（４）室内クリーニングは、700円／?として認められるべきである（5万4082円）が、室外クリーニングは契約の合意項目にないので賃借人Ｙに負担させるべきでない。

（５）以上から、現状回復義務の特約部分を認め賃借人Ｙは賃貸人Ｘに35万8682円を支払うよう命じた。

なお、賃借人Ｙが一審敗訴部分の取消しを求めて控訴した。控訴審（東京高等裁判所判決平成7・12・26、判決の詳細不明）は、賃借人Ｙの控訴を棄却した。