通常の使用による汚損・損耗は特約にいう原状回復義務の対象にはならないとされた事例

東京地方裁判所判決 平成6年7月1日

１ 事案の概要（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）

賃借人Ｘは、賃貸人Ｙから本件建物を賃料12万円で賃借し、その際賃貸人Ｙに敷金24万円を差し入れた。

平成5年4月本件契約は合意解除され、同日賃借人Ｘは賃貸人Ｙに本件建物を明け渡したが、賃貸人Ｙが敷金を返還しないので、その返還を求めた。

賃貸人Ｙは本件建物の明け渡しを受けた後、畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え

及び壁・天井等の塗装工事を行い、その費用として24万9780円を支出したと主張した。

なお、本件契約には、「賃借人Ｘは賃貸人Ｙに対し、契約終了と同時に本件建物を現（原）状に回復して（但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる）、明け渡さなければならない」という特約があった。

これに対して原審（豊島簡易裁判所判決、判決年月日不明）は、賃借人Ｘの主張を容認し、賃貸人Ｙが控訴した。

2 判決の要旨

これに対して裁判所は、

（１）本件における「原状回復」という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務付けたとするのが相当である。

（２）賃借人Ｘは、本件建物に居住して通常の用法に従って使用し、その増改築ないし損壊等を行うともなく本件建物を明け渡したが、その際又は明け渡し後相当期間内に賃貸人Ｙや管理人から修繕を要する点などの指摘を受けたことはなかった。

（３）賃借人Ｘは本件契約を合意更新するごとに新賃料 1 か月分を更新料として支払ったが、賃貸人Ｙは本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、賃借人Ｘとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。

（４）以上から、賃借人Ｘは本件建物を通常の使い方によって使用するとともに、善良な管理者の注意義務をもって物件を管理し、明け渡したと認められるから、右通常の用法に従った使用に必然的に伴う汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、賃借人Ｘの請求を認容した原判決は相当であるとして、賃貸人Ｙの請求を棄却した。